부동산 경매의 핵심은 싸게 사서 비싸게 파는 것입니다. 채무를 감당하지 못한 건물주(토지주)가 납세를 못하거나 대출상환에 실패하면 법원에서는 개인의 자산을 입찰형태로 경매에 넘기게 됩니다. 부동산 투자, 세계 경제 분위기에 따라 다르겠지만 법원경매는 요즘 같은 침체기에 더 많은 감가율을 보이게 되며 시절을 따지지 않고 투자할 수 있는 아주 귀한 재테크 방법 중 하나입니다.
목차
부동산 경매 시작하는 방법
저는 2018년부터 주식으로 시작해
2021년 코인 투자 등 나름대로 직장에서
탈출하기 위해 여러 가지 노력을 했다고 생각하며 살아왔습니다.
하지만 필승법이라고 생각했던 매매기법들이
하락장에 무너지며 이러한 노력들이
꾸준함과는 거리가 멀었다는 것을 깨닫게 되었습니다.
그래서 생각을 해봤습니다.
내가 만약 다시 2018년 사회초년생으로 돌아간다면?
지금은 다아니까 물론 코인을 모았겠지만.
모른다고 가정하면 꾸준히 부동산 투자를 했을 것!
재테크는 꾸준하고 안정적인 게 가장 중요하다!
그래서 제가 앞으로 가장 집중하고 싶은 재테크 수단에 대해서 말씀드리려고 합니다.
부동산 경매란?
경매는 국가기관에서 주관하는 공경매와,
개인이 주관하는 사경매로 분류가 됩니다.
여기서 공경매는 또 법원경매와 공매로 나뉘게 됩니다.
여기서 우리가 접근할 부분은 공경매 입니다.
부동산 경매란 "돈을 빌려준 사람의 채권 회수를
위해 신청에 따라 법원에서 강제로 부동산(토지, 건물 등)을
공개입찰을 통해 최고가격을 제시한 사람에게 파는 것"입니다.
간단하게 말하면 빚을 못 갚은 사람의 재산을
공개 입찰을 통해 판매한다 -> 시세보다 저렴하게 산다!
부동산 경매의 장점
여기서 핵심은 시세보다 저렴하게 사서 정가에 판다입니다.
혹은 향후 시세 상승이 기대되는 곳에 전세설정
혹은 투자금 증가를 위한 플러스피 설정,
자본여력이 되고 수익률 보장이 된다는
분석이 나오면 월세설정,
이렇게 다양하게 대응을 할 수도 있습니다.
하지만 본인의 상황에 맞게
부동산을 처리하는 것도 본인이 결정해야합니다.
1. 단타가 가능하다.
양도세 문제가 있지만 수익이 줄어들 뿐
처음부터 계산하고 들어가면
양도세 제외하고의 수익을 맛볼 수 있다!
대부분 사회초년생들은 자본금 여력이 안되기 때문에
부동산 시장에서 단타로 접근할 것입니다.
충분한 공부와 경험이 뒷받침된다면
단기 투자와와 장기투자를 동시에 병행하며
재산을 관리할 수 있습니다.
2. 시장의 상승을 그대로 맛볼 수 있다.
FOMO증후군이라는 말이 있습니다.
'소외되는 것에 대한 두려움'이라는 말로
Fear Of Missing Out의줄임말입니다.
내 주변은 다 부자가 되고 있는데
나만 은행 예적금으로 저축은 꾸준히 하고 있지만
상대적으로 가난해지는 우울감을 받습니다.
부동산 경매로 재산을 만들어 나가다 보면
이러한 상승을 온몸으로 느끼는 날이 분명 올 것입니다.
3. 스트레스가 적다!
상대적이지만 주식 코인 같은 롤러코스터 시장에서
살아남기 위한 스트레스보다는 분명 적습니다.
주식 코인은 장기투자자가 아닌 이상
단기 시세차익을 노리고 접근하는 경우가 많은데
큰 등락폭 사이에서 '개미 털기'에 미래 수익을 내주고
스트레스만 남게 될 확률이 매우 큽니다.
4. 임대를 놓을 수 있다.
자본여력이 되고, 수익률 보장이 된다는 시세분석이 나오면
월세설정, 향후 시세가 오를 것이라는 시세분석이 나오면 전세설정
플러스피가 가능하다면 플러스피로 자본금 상승!
* 플러스피: 매입금액보다 높은 전세가 설정으로 세를 주어 투자금을 늘린다.
그렇다면 왜 사람들은 부동산 경매같이 좋은 재테크가 있는데 망설이는 걸까요?
부동산 경매를 망설이는 이유
1. 양도세가 70%?, 다주택자 규제, 취득세 중과
세금, 중개비용, 등기비용 등 계산해서 입찰하면 문제없다!
과도한 입찰가를 피하면 된다!
2. 시간이 부족하다
주말을 활용해서 시세 조사, 현장 임장 하라!
법원 입찰일에는 대리인으로도 입찰이 가능하다!
3. 주변에서 경매하다가 망했다는 사람들을 봤다.
문제는 과도한 입찰가와 미숙한 권리분석이다!
* 권리분석 이란 법원경매물건을 낙찰받기 전 대금 이외에 추가로 인수해야 하는 권리가 있는지 확인하는 것
예를 들어 물건을 샀는데 낙찰자가 임차인의 보증금을 모두 줘야 하는 상황이 발생할 수 있다.
물건별로 사연이 많아 충분한 권리분석이 필요하지만
요즘은 유료 경매사이트에서
기본적인 권리분석 및 유의사항에 대해 기재가 되어있어
과거보다 리스크가 낮다고 생각합니다.
글을 마치며
차트의 마술사들은 계속 그거만 하면 된다.
(부럽다.. )
하지만 대부분의 개인들은 쉽지 않다.
그러니 처음부터 재테크는
부동산 경매로 눈을 돌려 그 분야의 전문가가 되자!
리스크가 전혀 없는 싸움은 아니니 충분히 공부하고 시작하자!
하지만 너무 고민만 하다가는 실천할 수 없다!
다음 포스팅은 부동산 경매를 시작하려고
하는 분들을 위해 어떻게 접근하면 좋을지
개인적인 의견을 말씀드리겠습니다.
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